ترس مردم از خريدوفروش ; ركودي ديگر در بازار مسكن
مجيد زندي
افزايش شديد قيمت مسكن در تهران و بسياري از شهرهاي بزرگ
كشور
كاهش قدرت خريد مردم
ناهماهنگي سياست هاي پولي و اجرايي
بانك ها
جلوگيري از اعطاي وامهاي 18 ميليون توماني
عدم انجام تعهدات
بودجه اي براي تامين 80 درصد از هزينه هاي ساخت مسكن از سوي دولت
و احتمال افزايش مجدد قيمت مسكن به دليل هماهنگ نبودن سياست عرضه
و تقاضا در آينده
باعث شده تا علاوه بر سرخوردگي افراد فاقد مسكن
دارندگان واحدهاي مسكوني نيز از خريد و فروش منصرف شوند.
ركود بخش مسكن اگرچه عمري چند ساله دارد اما در سال جاري
دوباره در حالي شكل جديد تداومي پيدا كرده است كه برنامه هاي كلان ملي
براي ساخت و ساز مسكن خصوصا سياست هاي انبوه سازي و اعطاي
تسهيلات مناسب براي خريد و ساخت مسكن در كشور مشخص نيست كه
اين ركود به مرور از بازار خريد و فروش مسكن به صنايع فولاد و سيمان و
ساير صنايع وابسته به ساخت وساز مسكن هم وارد خواهد شد.
اما آنچه بسيار بااهميت تر نشان مي دهد اين است كه زيان عمده
سياست هاي كلان اقتصادي خصوصا در زمينه مسكن به خانواده هاي محروم
و دريافت كنندگان حقوق ثابت و حتي بيكاران بازمي گردد افرادي كه
نمي توانند شرايط درامدي خود را با موج فزاينده افزايش قيمت مسكن
هماهنگ سازند و اميد آنها به داشتن سرپناه هر سال بيشتر از سال قبل به
ياس و نااميدي تبديل مي شود.
در اين ميان علاوه بر اينكه خريد مسكن براي اولين بار به دليل
قيمت هاي بالا غيرممكن شده
مالكان واحدهاي مسكوني هم براي حفظ
حداقل سرمايه خود اكنون علاقه اي به فروش واحد مسكوني قبل از خريد
آن ندارند زيرا تورم شديد و ساعتي حاكم در بخش مسكن آنها را به شدت
ترسانده است چرا كه ممكن است تنها يك روز پس از معامله مسكن
افزايش قيمت ها آنچنان غيرقابل پيش بيني شود كه قادر به تبديل به احسن
نشوند و اصل سرپناه خود را هم در معامله اي خطرناك از دست
دهند!
اگرچه در جهت مقابل شرايط بازار و مشكلات مردم
دستگاههاي
رسمي چنين تبليغ مي كنند كه شرايط حاكم بر بازار مسكن ملايم خواهد شد
اما تجربه اي بهتر از علم كارشناسان دولتي در اختيار مردم قراردارد كه سبب
مي شود آنها هيچگاه اهميتي به نظرات كارشناسي به اصلاح مقامات مسئول
ندهند.
عامل ركودي ديگري كه در اين ميان به بازار مسكن تحميل شده افزايش
تصاعدي قيمت مسكن به دليل تعيين ضرب الاجل و مهلت براي واگذاري
وامهاي 18 ميليون توماني تا پايان ارديبهشت ماه جاري است زيرا دارندگان
چنين وامهايي به هر دليل مي خواهند از آن استفاده ببرند و همين مساله
باعث افزايش مجدد بهاي مسكن و كاهش قيمت خريد و فروش وام 18
ميليون توماني شده است در حاليكه اگر برنامه هاي مدون و حداقل
يكساله اي براي بخش مسكن در كشور وجود داشته باشد
بانك ها هيچگاه
اجازه نخواهند يافت برنامه هاي خود را در مهلت هاي يك ماهه يا دو ماهه
براي مردم تغيير دهند و بازار را بي جهت ملتهب سازند زيرا اين فرصت دو
ماهه اگر در طول يكسال انجام مي شد
بسياري از التهابات در بازار مسكن در
زمينه دريافت وام قابل مهار بوده است .
متاسفانه امروز هم برخي از مسئولان براي حل قطعي مشكل مسكن
فراهم كردن شرايط مساعد براي انبوه سازي مسكن در كشور
مشكل افزايش
شديد قيمت مسكن را به عملكرد يك بانك نسبت مي دهند و با فرار از همه
واقعيات و اشتباهات پي درپي خود
چنين ابراز ضعف مي كنند كه يك بانك
كوچك خصوصي قادر خواهد بود پنبه هاي يك دولت قوي و متمركز را با
آنهمه امكانات آشكار و نهان رشته كند!
اين مساله كه از سوي مقامات دولت و وزارتخانه متولي ساماندهي
بخش مسكن اعلام شده كه يك بانك خصوصي برنامه هاي دولت را در بخش
مسكن زمينگير كرده حاكي از ضعف شديد مديريتي و برنامه ريزي است كه
باعث گرفتاري مردم شده است . مردم از خود مي پرسند اگر چنين مساله اي
واقعيت باشد كه يك بانك خصوصي با تزريق 1000 ميلياردتومان پول به
بخش مسكن باعث تورم مي شود
جايگاه نظارتي دولت
مجلس
بانك
مركزي
ديوان محاسبات و... در اين مملكت كجاست چرا آنها نمي توانند
براي دفاع از مردم كاري انجام دهند
ضعف ديگر در اين ميان عدم شفافيت عملكردهاست
وقتي اين عدم
شفافيت با اهداف سياسي گروهي و جناح هاي سياسي پيوند مي خورد
وضعيت بدتر مي شود. جريانها اگرچه هدف خود را جستجو مي كنند اما
باعث تخريب شرايط آرام جامعه مي شوند جامعه اي كه خصوصا در بخش
مسكن به شدت نيازمند اجراي كارهاي اصولي و بدون جنجال و هياهوست .
در اين باره آقاي روشن بنگاه دار معاملات مسكن در خيابان وليعصر به
گزارشگر ما مي گويد : بازار به شدت راكد است و مردم نمي دانند آينده چه
مي شود اين روزها مالكان فقط قيمت هاي گذشته براي فروش واحدهاي
مسكوني خود را افزايش مي دهند اما حركتي براي خريد و فروش واقعي
وجود ندارد.
وي مي افزايد : البته افزايش قيمت مسكن به دليل عوامل مختلف است
زيرا اكنون مردم به مسكن به عنوان يك كالاي سرمايه اي نگاه مي كنند و
آنهايي كه اين سرمايه را در اختيار دارند مي توانند شرايط بازار را به نفع
خود تغيير دهند و اين سرمايه هر قدر افزايش يابد اثرگذاري آنها بر بازار
مسكن هم بيشتر خواهد شد كه اكنون در جامعه ما از اين دست افراد فراوان
سراغ داريم .
وي مي افزايد : تبليغات دولت براي اعطاي وام براي تنظيم بازار خريد و
فروش مسكن و عدم تمكين اين خواسته دولت از سوي بانك ها به ويژه بانك
مسكن سبب شده كه جو رواني رونق خريد و فروش مسكن با افزايش سقف
و تعداد وام مسكن هماهنگ نباشد و مردم متوجه ناهماهنگي ها مي شوند و
قيمت مسكن را بخاطر ترس از آينده بالا نگه مي برند.
وي درباره سهم بنگاهها در افزايش قيمت مسكن هم مي افزايد : من منكر
اثرگذاري عملكرد همكاران خود نمي شوم زيرا هر قدر خريد و فروش با
ارقام درشتر انجام شود
سهم بنگاهدار هم بيشتر مي شود اما علاقه عمومي
همكاران به رونق خريد و فروش است نه توجه به ارقام بالاتر اما تعداد
معامله كمتر. به همين دليل اگر دقت نماييد همكاران ما علاقه دارند به هر
نحو ممكن معامله صورت بگيرد اما اين مالك واحد مسكوني است كه
علاقه اي به معامله با قيمت پائين از خود نشان نمي دهد.
وي رونق يافتن ساخت وساز در بافت هاي فرسوده شهر را راه مناسب
پيش روي دولت براي مهار قيمت ها مي داند و مي افزايد : اكنون براي ساخت
يك واحد مسكوني چهار طبقه در جنوب شهر علاوه بر زمين به 100 ميليون
تومان سرمايه ساخت نياز دارد كه اين رقم كلان در اختيار بسياري از
علاقمندان به نوسازي بافت هاي فرسوده نيست و بانك ها هم در اين زمينه
مشاركت جدي ندارند.
وي ترس مردم از فروش واحد مسكوني خود قبل از انجام معامله براي
خريد را هم طبيعي مي داند و مي افزايد : تاكنون نمونه هاي فراواني داشتيم كه
فروشنده واحد مسكوني بخاطر افزايش قيمت ها حتي درون دفترخانه از
انجام معامله صرف نظر كردند و همين مسايل باعث شده كه اكنون
پرونده هاي فراواني در محاكم قضايي بخاطر بروز اختلاف بين فروشنده و
خريدار مسكن ايجاد شود.
آقاي افشين حبيب زاده مديرعامل اتحاديه اسكان كارگران هم درباره
شرايط ركود تورمي در بازار مسكن و اثرات آن بر كارگران و ساير اقشار كم
درآمد و حقوق بگير به گزارشگر ما مي گويد : اگر مي خواهيم به تقاضاي
مسكن خصوصا از سوي اقشار كم درآمد پاسخ دهيم چاره اي غير از اين
نيست كه دولت وارد كار شود غير از آن شرايطي كه ما از زندگي كارگران
سراغ داريم امكان ندارد كه كارگران و اقشار محروم و مستضعف جامعه
بتوانند صاحب مسكن شوند.
وي مي گويد : قانون دولت را موظف كرده كه در 80 درصد هزينه ساخت
مسكن فارغ از سقف قيمت تمام شده براي ساخت مشاركت داشته باشد كه
با اين قرض هم تنها بخشي از كارگران و افراد فاقد مسكن مي توانند صاحب
مسكن شوند زيرا ما نيز انتظار نداريم دولت به يكباره مشكل مسكن همه
راحل كند.
وي مي افزايد : ما در قانون بودجه سال جاري مي بينيم حداكثر تا 80
درصد هزينه ساخت واحدهاي مسكوني بايد به صورت وام و تسهيلات
بانكي تخصيص يابد و اين تعهد خصوصا براي تعاوني هاي مسكن ضروري
تلق شده در حاليكه هيچگاه چنين اتفاق نيفتاده و نخواهد افتاد زيرا قانون
واژه حداكثر را تا 80 درصد قيد كرده اما عملا بانك حتي 50 درصد را هم
پرداخت نمي كند.
مديرعامل اتحاديه اسكان ادامه مي دهد : اگر با حداقل ها هم بخواهيم
محاسبه كنيم و براي كارگران واحدهاي مسكوني 4 طبقه بسازيم اكنون هر
واحد مسكوني 30 ميليون تومان هزينه مي خواهد در حاليكه بالاترين وامي
كه براي ساخت مسكن اجاره اي هم پرداخت مي شود 13
5 ميليون تومان
است . يك كارگر بقيه 16 ـ17 ميليون تومان را حتي براي مسكن اجاره اي را
از كجا مي تواند تامين كند كارگري كه براي رهن مسكن اجاره اي خود هم در
حد 8 تا 10 ميليون تومان نقدينگي ندارد چگونه مي تواند 17 ميليون تومان
ديگر براي ساخت مسكن استيجاري هزينه نمايند !
وي ادامه مي دهد : البته من در كل مساله مسكن استيجاري را هم به دليل
علاقه ذاتي مردم ايران براي مالكيت شخص بر واحد مسكوني قبول ندارم
مردم هم علاقه اي ندارند كه زمين اجاره اي در اختيار آنها قرار
گيرد.
آقاي حبيب زاده ادامه مي دهد : مشكل ديگري كه در اين زمينه هست اين
است كه شمار كارگران جوان و هم زمان با تعداد زوج هاي جوان در كشور هم
افزايش يافته و درآمد پائين اين افراد اجازه خريد واحد مسكوني حتي در
سطح 30 و 40 متري را به آنها نمي دهد .
وي مي افزايد : حداقل حقوق كه در سال جاري براي كارگران در نظر
گرفته شده 183 هزار تومان است و به طور متوسط كارگران حدود 250 هزار
تومان درآمد دارند در حاليكه با اين درآمد هيچگاه قادر نخواهند بود در كنار
هزينه هاي زندگي
براي خريد مسكن پس انداز داشته باشند ضمن آنكه آنها
مشكلاتي همچون عدم امنيت شغلي دارند كه اجازه اميدواري براي خريد
مسكن را به آنها نمي دهد.
مديرعامل اتحاديه مسكن كارگري در اين زمينه ادامه مي دهد : كارگري كه
شغل موقت دارد بانك از او كار دائم براي تضمين بازپرداخت وام و سود آن
مي خواهد
چنين فردي چگونه مي تواند وام خريد مسكن تهيه كند
وي ادامه مي دهد : دولت اگر عمل به مفاد قانوني را هدف خود قرار دهد
و برنامه هاي خود را نيز بر همان هدف به پيش ببرد و به تعاوني هاي مسكن
كارگري و كارمندي هم وامهاي مناسب و خدمات فني و مهندس اعطا كند
به عنوان برنامه اي كوتاه مدت مي تواند از تبعات منفي جو رواني كاهش
عرضه مسكن فايق آيد و از شيب فراوان افزايش قيمت ها در بخش مسكن
جلوگيري نمايد.
مهندس علي اكبر آقايي مغانجوقي عضو كميسيون عمران مجلس شوراي
اسلامي هم در گفت وگو با گزارشگر ما درباره شرايط نامناسب حاكم بر بخش
مسكن در كشور مي گويد : در اواخر سال گذشته قيمت مسكن افزايش شديد
داشته كه براي همه غيرمنتظره بوده و به اقتصاد خانواده ها آسيب وارد
ساخته است . طبيعي است كه مردم در اين شرايط نگران هرگونه نقل و انتقال
بدون توجه به همه جوانب باشند.
وي ادامه مي دهد : ما از سال 80 تا 85 شاهد روند نزولي صدور پروانه
ساختماني بوديم خصوصا از سال 81 كه فروش تراكم متوقف شد تا اينكه
در پايان سال 85 تقاضا از عرضه پيشي گرفت زيرا نقدينگي موجود در
اختيار مردم به دليل نگاه سرمايه اي به مسكن به سمت خريد مسكن سوق
يافت كه سبب شد بازار مسكن دچار مشكل شود.
عضو كميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي بخش وسيعي از اين
مشكل را بخاطر جو رواني و نگاه سرمايه اي به مسكن ارزيابي مي كند و
مي افزايد : اين شرايط در حالي پديد آمد كه در استاني همانند تهران رشد
خانوار 4
3 درصد و در خود شهر تهران 3
9 درصد است كه مي توان مدعي
بود ميزان موجودي مسكن و ميزان ساخت وساز
با سرانه خانوار فاصله
چنداني ندارد ولي آنچه كه مسلم است هجوم مردم براي خريد مسكن
سرمايه اي سبب شده كه توزيع مسكن ناهماهنگ باشد.
وي در زمينه تلاش هايي انجام شده براي اينكه وضعيت به نفع افزايش
ساخت وساز و صدور تراكم سوق يابد نيز مي گويد : به همين منظور در قالب
قانون بودجه سال جاري بندي اضافه شده كه سهم دولت در
سرمايه گذاريهاي بخش مسكن كه اكنون زير پنج درصد است بايد به 80
درصد برسد به خصوص اينكه تلاش شده اثر قيمت زمين را از سهم قيمت
مسكن حذف نمائيم تا دولت بتواند ساخت مسكن را خصوصا براي
انبوه سازان ارزان تمام كند. در حاليكه بخش مسكن نيازمند حمايت دولت
است .
وي ادامه مي دهد : طبق تبصره 6 قانون بودجه سال 86 سهم دولت اگر تا
80 درصد مشاركت در بخش ساخت وساز مسكن افزايش يابد
ميزان
سرمايه گذاري در بخش و حضور بخش خصوصي و توليد انبوه بيشتر
خواهد شد.
آقاي آقايي مغانجوقي ادامه مي دهد : اعطاي وامهاي قرض الحسنه به
طبقات محروم جامعه و كاهش سود تسهيلات بانكي تا 14 درصد نيز
ازجمله راهكارهاي حمايتي مطرح شده است .
وي مي گويد : اگر ساخت مسكن استيجاري و انبوه سازي رونق بگيرد
مي توان به تعادل بين عرضه و تقاضاي مسكن اميدوار بود تا آن آرامش مورد
نياز به جامعه بازگردد زيرا در بخش استيجار به دولت تكليف شد تا سقف
99 سال زمين هاي خود را به مردم اجاره بدهد .
وي درباره لغو طرح اعطاي وام 18 ميليوني مسكن هم مي گويد : به هر
حال دولت و بانك مسكن بايد براي حل مساله نقدينگي خريد مسكن
برنامه جديدي داشته باشند چون طبق قانون 80 درصد سهم دولت است كه
بايد در اين زمينه مشاركت نمايد.
عضو كميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي ادامه مي دهد : دولت بايد
شرايطي را فراهم آورد كه مردم صرفا مسكن را محل مناسبي براي
سرمايه گذاري و سودآوري ندانند زيرا بخشي از اين خريدهاي مسكن براي
نياز و سرپناه نيست بلكه سودآوري در اين بخش مردم را براي سرمايه گذاري
بيشتر تشويق كرده است .
وي با نگراني از رشد نقدينگي در كشور و فشار اين نقدينگي به بخش
مسكن هم مي گويد : اگر حركت دولت در جذب سرمايه گذاري معقول باشد
بجاي تخريب بخش مسكن
مي تواند به كمك دولت آمده و كار و توليد را
رونق دهد و سرمايه دار اگر بداند جاهاي ديگر غير از بخش مسكن هم سود
مناسبي عايدش خواهد شد درحاليكه اكنون صاحبان سرمايه مناسب تر از
بخش مسكن را براي سرمايه گذاري سراغ ندارند كه هر دو ـ سه سال دو برابر
مي شود.
عضو كميسيون عمران مجلس مي گويد : دولت مي تواند زمينه جلب
سرمايه ها را در بخش حمل ونقل
راه سازي
صنعت و كشاورزي هم فراهم
آورد زيرا سرريزشدن سرمايه هاي سرگردان به بخش مسكن علاوه بر ايجاد
مشكل در بخش مسكن
ساير بخش ها را هم دچار كمبود سرمايه گذاري و
نقدينگي و در نهايت كسادي و ضعف مي كند.
به هر حال نبود سياست هاي مدون براي بخش مسكن و شهرسازي در
كشور گرفتاري فراواني براي مردم به ويژه آن دسته از افرادي كه درآمدشان
متناسب با قيمت مسكن افزايش نمي يابد مي شود. دو سال پيش هنگامي كه
اعطاي وامهاي 18 ميليون توماني رايج شده پس از چند سال ركود قبلي
تحولي در خريد و فروش و ساخت وساز مسكن ايجاد شده بود اما عدم
موفقيت دولت در مهار تورم
وام 18 ميليوني به ضد خود تبديل شد و به
عاملي براي افزايش قيمت مواجه گشت زيرا سياست هاي ساخت مسكن
وزارت مسكن و شهرسازي به گونه اي برنامه ريزي نشده بود كه بتواند به ولع
جامعه پاسخ گويد و حتي بانك ها هم عليرغم تبليغات وسيع دولت در اين
زمينه كارشكني كردند كه مجموع شرايط سبب شده هيچ نتيجه اي جز
افزايش قيمت مسكن و سردرگمي بيشتر مردم به ويژه طبقات محرومي كه
نيازمند حمايت دولت در تامين مسكن خود هستند به دست نيايد. در اين
شرايط آيا مي توان اميدوار بود برنامه هاي خلق الساعه ديگر به بهبود شرايط
كمك كند آيا سرگذشت مسكن به حال خود رها شده است !
بخش مسكن در كشور ما اگر داراي برنامه باشد هيچ فرد يا مقامي
نمي تواند خارج از برنامه كارشناسي شده اظهارنظري نمايد كه باعث التهاب
در بازار مسكن شود و يا بانكي به خود اجازه دهد بدون اهميت دادن به
اهداف كلان ملي
سودهاي خود را از آشفته بازار مسكن درخواست كند.
بخش مسكن در كشور بيش از هر چيز به دليل عدم ثبات در سياست هاي
كلان دچار آشفتگي شده است زيرا اگر سياست ها مدون و كارشناسي شده
باشد يك روز اعطاي عجولانه وامهاي 18 ميليون توماني و امروز حذف
ناگهاني آن به وجود نمي آمد تا در هر مرحله
آرامش بازار عرضه تقاضا
آشفته تر شود
ترس مردم از افزايش شديد قيمت مسكن به گونه اي درجامعه ريشه دار
شده كه حتي مالكان واحدهاي مسكوني نمي توانند براي يك هفته پس از
فروش واحد مسكوني خود و خريد واحد جديد
برنامه ريزي نمايند
آقاي حبيب زاده مديرعامل اتحاديه اسكان كارگران : اگر دولت قصد دارد
عرضه و تقاضاي مسكن را متعادل سازد بايد به تعاوني هاي مسكن كارگري و
كارمندي اهميت داده و علاوه بر زمين
خدمات فني و مهندسي
وامهايي
طولاني مدت با سود كم در اختيار تعاوني ها قرار دهد
آقاي مغانجوقي عضو كميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي : سهم
مشاركت دولت از زير 5 درصد فعلي بايد به بالاي 80 درصد در ساخت وساز
واحدهاي استيجاري و انبوه سازي طبق تبصره شش بودجه سال جاري
برسد
