« مسكن » گرفتار بي تدبيري ركود و تورم
مجيد زندي
ترس ونگراني ازآينده در دل بسياري از مردم كشورمان كه داراي سرپناه
مستقل و مطلوب نيستند يكبار ديگر در پاييز سال جاري زنده شد.
در دو ـ سه هفته اخير بازار مسكن در شهر تهران عليرغم ركود
ساخت وساز آنچنان با افزايش قيمت ها مواجه شد كه يقينا شوك سنگيني نام
خواهد گرفت كه تبعات منفي آن نه تنها بر روي قيمت مصالح و اجاره بها اثر
خواهد گذاشت كه موج گراني مسكن را به سراسر كشور هم منتقل خواهد
كرد.
بر اساس اصل 31 قانون اساسي جمهوري اسلامي
داشتن مسكن
متناسب با نياز
حق هر فرد وخانواده ايراني است و دولت موظف است با
رعايت اولويت براي آنها كه نيازمندترند
بويژه روستانشينان و كارگران
زمينه اجراي اين اصل را فراهم آورد . علاوه بر آن در اصل 43 قانون اساسي
هم در آن بخشي كه مربوط به مسكن است تاكيد شده كه براي تامين استقلال
اقتصادي
ريشه كن كردن فقر و محروميت
برآوردن نيازها و انسان در
جريان رشد
با حفظ آزادگي او
اقتصاد كشور بر اساس ضوابط زير استوار
مي شود : تامين نيازهاي اساسي شامل مسكن
خوراك
پوشاك
بهداشت و
درمان
آموزش و پرورش و امكانات لازم براي تشكيل خانواده براي همه در
نظر گرفته شود.اما سئوال اصلي اين است كه چرا دولت ها نه تنها در
برآورده كردن اهداف اين اصول ضعيف عمل مي كنند بلكه در لحظات بحراني
با عملكردهاي ضعيفي كه از خود نشان ميدهند
گلوگاه كنترل قيمت مسكن را
در اختيار واسطه ها و بساز و بفروش ها و حاكمان ثروت چند ميليارد توماني
قرار مي دهند كه به آساني مي توانند با نفوذ در هر بازاري سود خود را ببرند و
براي طبقات متوسط و محروم جامعه زحمت فراواني ايجاد كنند
وقتي در اين روزها كه در فصل پائيز و زمستان و عليرغم دوران ركود
كامل نقل و انتقال مسكن قرار داريم وضعيت مسكن تا اين حد بحراني شده
در بهار و تابستان سال آينده چه بلايي از اين دست بر سر مردم آوار خواهد
شد آواري كه از هم اكنون با افزايش قيمت سيمان
آهن آلات و ساير
مصالح ساختماني و ساير گراني هاي موجود در سطح كشور نشانه هاي آن
كاملا آشكار است .
كمي به ذهن خود رجوع كنيم حتما به خاطر مي آوريم دو ـ سه ماه پيش
قبل از اينكه دستگاههاي عريض و طويل دولت خصوصا وزارت مسكن و
شهرسازي كه قصد داشتند بازار مسكن را از ركود خارج كنند چه راهكارهاي
عجيب و غريبي پيش كشيده بودند كه اوج آن اعطاي وام 18 ميليون توماني
خريد مسكن بوده است . اگر تا قبل از آن روز به فرض تك تك ما
مي توانستيم يك واحد مسكوني آپارتماني با حداقل 30 ميليون تومان
خريداري نمائيم امروز با دريافت وام 18 ميليون توماني مسكن كه آن هم با
افراد معدودي و با مشقت فراوان اعطا مي شود بايد همان آپارتمان را 48 تا
50 ميليون تومان معامله كنيم .
چه حركت جالبي رخ داد ! بانك مسكن كه بانكي دولتي است اعطاي وام
18 ميليون توماني را در دايره اي بسيار محدود آغاز كرد اما تبليغات
اغواكننده دولتي آنچنان وسيع بوده كه همه را دراين آشفته بازار مسكن در
سرماي زمستان نقره داغ كرده است . يعني آن دسته از مردمي كه مي خواهند
براي خود سرپناه تهيه كنند ابتدا بايد 18 ميليون تومان به دولت بدهكار
شوند و طي 15 سال در سخت ترين شرايط ممكن قسط مسكن را از شيرازه
زندگي و جان خود و زن و فرزند خويش بزنند و به حساب دولت واريز كنند
اما مساحت آپارتماني كه اكنون مي خواهند تهيه كنند از همان 50 متر سابق
بيشتر نخواهد شد!
نميدانم اين تصميمات از سر بي اطلاعي از شرايط بازار مسكن اتخاذ
مي شود يا نه تصميم گيرندگان از نتيجه كار آگاه بودند و مي دانستند براي
نجات بساز بفروش ها بايد اين كار در هر شرايطي انجام مي شد در غير
اينصورت با اين كارهاي ظاهري تفاوتي دركار آندسته از افرادي كه فاقد
مسكن هستند رخ نمي دهد . آنها اگر روزگاري آرزو داشتند با تهيه 30
ميليون تومان مي تواند براي خود سرپناهي تهيه كنند اكنون بايد در آرزوي
48 ميليون تومان باشند كه عملا چيزي جز افزوده شدن بر بدبختي آنها
نتيجه اي در برنداشته است .
واقعا در اين كشور چه خبر است چگونه است كه وزراي مسكن اين
مملكت طي دوران وزارت خود قول مي دهند كه همه مردم ايران تا 5 سال
بعد صاحب خانه مي شوند اما اين حرف ها سالهاست كه در گوش ها زمزمه
مي شود اما از واقعيت خبري نيست
سئوال اصلي اين است كه واقعا پس از 40 ـ 50 سال برنامه ريزي
دركشور در قالب بودجه هاي سالانه و 5 ساله و عليرغم اينكه مشكلات و
ضعف هاي موجود در بخش مسكن براي همه مردم شناخته شده است و همه
ميدانند نقص كار در كجاست چرا اراده اي در سطح ملي وجود ندارد تا
مشكل مسكن و سرپناه مردم را يكبار به طور دقيق حل كنند آيا واقعا يك
دولت مركزي قدرتمند تا اين حد در برنامه ريزي اقتصادي ضعف دارد كه
حتي نمي تواند با كمك خودمردم كه حداقل 50 تا 70 در صد هزينه ساخت
بنا را مي پردازند
اين مشكل ساختاري و كليدي اقتصادي و اجتماعي را در
كشور حل نمايد
وقتي به سراغ ريشه هاي اصلي افزايش قيمت مسكن مي رويم
كارشناسان حقوق بگير دولت از علل اصلي فرار مي كنند و در صدد توجيه
برمي آيند كه هيچگاه نخواستند خود را مقصر ضعيف برنامه ريزي بدانند و در
مقابل هم بساز بفروش ها و بنگاهداران و صاحبان ثروت هم دولت را مقصر
مي دانند در حاليكه زنجيره اي از
ضعف دستگاه هاي دولتي و واسطه ها
صاحبان ثروت اين مشكل را براي همه مردم ايجاد كرداند.
در اين باره مهندس عبدالغفار صالحي عضو جامعه مهندسان مشاور
ضعف قانوني عملكرد مشاوران املاك را عاملي موثر در كنار ساير عوامل
افزايش قيمت مسكن معرفي مي كند و مي افزايد : گاهي تصميمي در كشور
اتخاذ مي شود كه هيچگاه به تبعات آن فكر نمي شود به عنوان نمونه از
زمانيكه اعلام مي شود تا معامله زير 30 ميليون تومان يك درصد حق
كميسيون به مشاوران املاك پرداخت شود و بالاتر از 30 ميليون تومان تا
50 ميليون تومان 1
5 درصد شد و مشاوران هميشه اصرار داشتند املاكي را
معامله كنند كه بابت آن سود بيشتري عايدشان شود و همين نگاه تورمي و
علاقه به افزايش قيمت ها به صورت ساختار در دستور كار مشاوران املاك
قرار گرفته است .
وي ضعف نظارت بر عملكرد مشاوران املاك را يكي ديگر از عوامل
موثر در حمايت شديد مشاوران براي افزايش قيمت مسكن اعلام مي كند و
مي افزايد : آژانس هاي املاك به چرب زباني معروف و مشهور هستند و اگر
بخواهند مي توانند عليرغم قيمت ثابت براي يك واحد آپارتمان آن را متري
100 هزار تومان گرانتر بفروشند و كميسيون سفارشي را از مالك ساختمان
دريافت كنند.
وي ادامه مي دهد : در چنين شرايطي قانون
كاري به علت گرانفروشي
ندارد و شرايط بازار
قيمت ها را تعيين مي كند در حاليكه بر ساير اجناس
توليدي بايد اتيكت قيمت گذاشته مي شود.
مهندس صالحي مي افزايد : البته نمي توان در اين زمينه تورم حاكم در
بخش انرژي
صنعت
كشاورزي
آموزش
حمل و نقل
كارگر و... را ناديده
گرفت زيرا هر قدر در بخشي از اقتصاد كشور نابساماني بوجود آيد
اين
ضعف همانند موجي بقيه بخش ها را تحت تاثير قرار مي دهد و مسكن بخاطر
ماهيت سرمايه اي خود از اين نوسان ها جدا نيست و دستخوش گراني
خواهد شد.
آقاي مصطفي دارايي در منطقه افسريه تهران هم در گفت و گو با
گزارشگر ما بنگاههاي مسكن را عامل تشديدكننده گراني مسكن معرفي
مي كند و مي افزايد : اين افراد وقتي در دفتر مشاورين مسكن مي نشينند از
وزراي مملكت بهتر مي توانند تصميم بگيرند و حرف خود را به كرسي
بنشانند.
وي ادامه مي دهد : چند هفته قبل در همين منطقه قرار بود آپارتماني را به
قيمت 40 ميليون تومان خريداري كنم كه نتوانستم بخشي از پول خود را
آماده نمايم تا اينكه دو هفته قبل به همان بنگاهدار مراجعه كردم كه مدعي
شد بابت همان آپارتمان بايد 45 ميليون تومان بپردازم !
وي ادامه مي دهد : چاره اي نداشتم چون آپارتمان قبلي را فروخته بودم
از ترس اينكه بي خانمان نشوم از هر دري كه شد پول قرض كردم و 45
ميليون را براي معامله به بنگاه بردم كه در كمال ناباوري به من مي گويند بايد
براي آپارتمان مورد نظر 50 ميليون تومان پول پرداخت كنم !
آقاي دارايي مي گويد : واقعا شرايط مسكن در مملكت ما شرم آور است
در حاليكه ساير اجناس 100 تومان 100 تومان گران مي شود مسكن روزي
يك ميليون تومان تورم دارد و دولت اين گرفتاري مردم را به هيچ مي گيرد و
كارها را رها كرده است .
به اين نظر شهروند جوياي مسكن بايد اضافه كرد كه اگرچه دولت قصد
دارد با به مرحله اجرا درآوردن طرح جامع مسكن
وضعيت مسكن را در
جامعه خصوصا براي دهك هاي پائين و با درآمدهاي كم سامان دهد اما
سخن گفتن فراوان در اين باره و اقدامات كم و محدود
باعث رشد
غيرطبيعي قيمت مسكن حداقل در دو هفته اخير شده است .
آقاي عيسي داودي يكي از هموطنان از استان مركزي هم در تماس تلفني
با گزارشگر ما درباره وضعيت مسكن مي افزايد : افزايش شديد قيمت مسكن
در تهران بسياري از افراد را در شهرستانها وسوسه كرده كه براي
سرمايه گذاري در زمينه مسكن به تهران بيايند و آپارتمان خريداري كنند.
وي ادامه مي دهد : متاسفانه قيمت مسكن در شهرستان حداقل در سه
سال اخير راكد مانده اما اگر سه سال پيش آپارتماني در تهران به قيمت 20
ميليون تومان خريداري مي كرديم اكنون به حداقل به 40 ميليون تومان
مي رسيد و اين بهترين سرمايه گذاري براي آينده است .
آقاي داوري ادامه مي دهد : هميشه پول هاي كلان در تهران خوابيده و
همين يكي از بزرگترين مشكلات تهران است كه هنوز كسي به آن فكر نكرده
كه چرا قيمت مسكن در تهران تا اين حد گران مي شود چون پول در تهران
فراوان تر است .
وي ادامه مي دهد : دولت بايد امتيازهاي بيشتري به مردم ساير استانها
بدهد تا جاذبه تهران كم شود در حاليكه مشاهده مي كنيم اينگونه نيست و
عليرغم تبليغات
توجه دولت به تهران بسيار زيادتر از ساير استانهاست .
مشكل ديگر در اين زمينه عقب ماندن دائمي دولت از واسطه ها و دلالان
براي مهار قيمت ها و ساماندهي مشكل مسكن است به عنوان نمونه در
هفته هاي اخير كه دولت تمام همت خود را صرف طرح جامع مسكن كرده و
حتي كليات آن را به تصويب رسانده است
افزايش بي ضابطه قيمت خريد و
فروش مسكن
شرايط اجراي طرح جامع مسكن را سخت تر و موقعيت آن را
كم رنگ تر ساخته است .
البته در اين باره مهندس حسين كلانتري كارشناس اقتصادي حوزه
مسكن و شهرسازي نيز به گزارشگر ما مي گويد : در مملكت ما طرح و قانون
فراوان است اما دريغ از اجرا و جستجوي راهكاري عملياتي كردن آن . زيرا
در كشور دولت و مجلس فقط به فكر تهيه طرح و تصويب آن در مجلس
مي انديشند اما نمي دانند طرحي كه قابليت اجرا ندارد يا براي اجراي آن
برنامه اي هدفمند ندارند به چه دردي از مردم مي خورد
مهندس كلانتري ادامه مي دهد : من طرح جامع مسكن را مطالعه كرده ام و
در مجموع مفاهيم و كلمات خوبي بيان شده اما در مملكت ما ساماندهي و
اصل اجراي اين طرح و به تعبير ديگر مديريت آن مهم است در حاليكه
وزارت مسكن و شهرسازي كه به اصطلاح متولي اجراي طرح هاست خودش
جايگاه تعيين كننده اي در حل مساله ندارد. زيرا از طرح فروش متري مسكن
گرفته تا طرح هاي جديد و قديم همه در مدت محدودي از طرف وزارتخانه
مسكن اعلام و پس از مدتي رها مي شود چون هدف و راهكارها را
نمي شناسند.
وي ادامه مي دهد : به نظر من همه اين حركت ها و طرحها كه حداقل در
سه سال اخير در كشور پياده شده به منظور دست يابي به همين نتيجه ايجاد
شوك در بازار مسكن بوده كه موفق بوده اند و حمايت ها و كمك ها
همه بازي
است .
مهندس كلانتري مي افزايد : در چند سال گذشته بازار مسكن راكد بوده و
اهرمهاي قدرت مي خواستند اين ركود را بكشند كه در ظاهر شكستند تا
سرمايه هاي مردم را جذب بازار مسكن و ساخت و ساز كنند در حاليكه اين
حركت اصولي نيست و چون قيمتها بالاست درباره ركود در حالت گراني
تكرار ميشود.
در همين حال عليرضا رئيسي بنگاهدار مسكن در خيابان سهروردي به
گزارشگر ما مي گويد قيمت مسكن خصوصا نوسازي در همه نقاط تهران
افزايش يافته و در يك ماه اخير قيمت واحدهاي مسكوني اين منطقه حداقل
100 تا 200 هزار تومان براي هر متر مربع افزايش يافته است .
وي ادامه مي دهد : از طرفي دولت مدعي مي شود به انبوه سازان مسكن
كمك مي كند تا آنها مسكن را ارزانتر بفروشند و به همين دليل در دوره
گذشته فريب خوردند و قيمت ها را تغييري ندادند اما دولت هم كمكي به آنها
نكرد و اكنون از فرصت به دست آمده استفاده كرده و قيمت ها را به ميزان
تورم 20 تا 25 درصد افزايش دادند .
وي ادامه داد : متاسفانه برخي از افراد حتي در دستگاههاي دولتي
بنگاه ها را مقصر گراني مي دانند در حاليكه اگر ما زير قيمت اعلام شده از
سوي مالك مشتري بفرستيم مالك ساختمان نمي پذيرد و سفارش فروش را
به بنگاه ديگري مي سپارد.
آقاي رئيسي ادامه مي دهد : اگر خريد و فروش مسكن رونق بگيرد
بنگاههاي ملكي هم راضي تر هستند در حالكيه تورم باعث ركود مي شود و
بسيار از مردم از تغيير واحد مسكوني خود به دليل بي ثباتي در بازار منصرف
ميشوند.
وي درباره علت افزايش قيمت واحدهاي مسكوني خالي از سوي انبوه
سازمان و بساز و فروش ها هم ميگويد : به نظرم آنها نيز بخاطر عدم
ساماندهي وضعيت مسكن و ضعف برنامه ريزي از سوي دولت قيمت ها را
افزايش داده اند تا به نوعي حق خود را بگيرند.
نايب رئيس كميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي هم با ابراز نگراني
درباره افزايش بي رويه قيمت مسكن در كشور به تهيه طرحي در مجلس خبر
مي دهد كه براساس آن دولت موظف به تعديل قيمت مسكن مي شود.
سيد بهلول حسيني در گفت و گو با فارس تعديل قيمت مسكن را از
جمله برنامه هاي دراز مدت دولت و مجلس مي داند و با اشاره به طرح در
دست تهيه نمايندگان مجلس در راستاي تعديل قيمت مسكن و حمايت از
اقشار آسيب پذير مي افزايد : از جمله سرفصل هاي اين طرح تخريب
بافت هاي فرسوده و صدور مجوز براي بلند مرتبه سازي و رشد عمودي
كلانشهر تهران
انتقال مراكز صنعتي و پادگانها به خارج از شهر و بستن
ماليات به واحدهاي خالي از سكنه در كلانشهرها به ويژه شهر تهران است .
وي ادامه ميدهد : اخذ ماليات مضاعف از معاملات و خريد و
فروش هاي كاذب مسكن در راستاي سد كردن بورس بازي
موظف كردن
دولت به كنترل افزايش قيمت و توليد و عرضه مصالح ساختماني از جمله
سيمان و آهن آلات و ارائه تسهيلات بانكي ويژه با سود كم بهره به شهرهاي
كوچك و روستاها از ديگر محورهاي مهم طرح مذكور است .
عضو كميسيون عمران با اشاره به رشد 30 درصد قيمت مسكن طي
ماههاي اخير هشدار مي دهد
در صورتي كه تدابير جدي از سوي نهادهاي
مسئول و ذيربط براي رفع مشكل ايجاد نشود ممكن است در ماههاي آينده
شاهد افزايش مضاعف قيمت مسكن باشيم .
اگر چه هر قدر درباره بازار مسكن سخن گفته شود به وخيم تر شدن اين
بازار تا بسامان منتهي خواهد شد اما آشفتگي و بي نظمي موجود در ساختار
ساخت و ساز مسكن در كشور علت اصلي است كه هيچ عاملي نمي تواند
جاي آن را بگيرد. زيرا عدم نظارت و نبود متولي دلسوز براي اين حوزه كه
حداقل به رونق ساخت و ساز از سوي تعاون هاي مسكن كمك كنند و يا طرح
اجاره به شرط تمليك را با حمايت جدي تر دولت و بانكها به مرحله اجرا
درآورند تا اين حد بازار مسكن دچار انحطاط به سمت بورس بازي و
واسطه گري پيش نرود. در غير اينصورت تا خريد و فروش مسكن در كشور از
هر كار توليدي و صادراتي براي عده اي در آمد بيشتري داشته باشد اگر چه
به همراه آن دولت و ملت را گرفتار مي سازد
اما اين درد درمان نخواهد شد.
اگر هر دليلي را بخواهيم براي افزايش قيمت مسكن عنوان كنيم رشد
25 تا 30 درصدي قيمت مسكن هشدار دهنده است و در صورتي كه از
سوي نهادهاي مسئوول تدابير اساسي اتخاذ نشود; بهار و تابستان سال
آينده افزايش قيمت مسكن به مرحله بحران براي خانواده ها خواهد
رسيد
يك شهروند از استان مركزي : افزايش شديد قيمت مسكن در تهران
بسياري از افراد را در شهرستانها وسوسه كرده كه براي خريد مسكن به
تهران بيايند!
كارشناس اقتصادي حوزه مسكن و شهرسازي : در كشور ما قوانين و
طرحهاي فراواني براي ساماندهي مسكن وضع شده اما دريغ از اراده
لازم براي اجرا و نظارت بر انجام آن است كه هميشه زود فراموش و رها
مي شود
عضو كميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي : دولت و مجلس طرحي
را براي تعديل قيمت مسكن در دست تهيه دارند كه از جمله سر فصل هاي
آن تخريب بافت هاي فرسوده و صدور مجوز براي بلند مرتبه سازي و رشد
عمودي كلانشهر تهران
انتقال مراكز صنعتي و پادگانها به خارج از شهر و
بستن ماليات به واحدهاي خالي از سكنه و اخذ ماليات مضاعف از
معاملات و خريد و فروش كاذب مسكن است
